货币环境轻微放松 房企融资压力仍存

盐城21世纪经济报道2019-01-28 10:44

中国房地产行业的高负债模式,到2018年遭遇了挑战。当行业进入下行通道后,销售放缓、信贷紧缩,融资难成了大部分房企的苦恼。

2019年初,央行全面降准为房地产的资金面带来了利好,但多个业内人士指出,整体来看,金融去杠杆、表外融资仍然收紧,房企融资渠道有限,而2019年的房地产销售也不再会大幅增长,融资压力仍大。

不过,在不同的房企之间,融资的“马太”效应出现,超大型央企、龙头房企更加受益。

1月23日,中海地产发行2019年第一期公司债,利率最低仅有3.47%;次日,中海又在香港拿下300亿港元的银团贷款,创新纪录。

上海资深房地产评论员宋会雍对21世纪经济报道表示,对于像中海这样的地产龙头,往往能够融到更多和更优惠的资金,而其他信用资质不足的中小企业则处境堪忧。

他还预计,房地产行业的集中度将继续加强,房企之间将会以更为多元的方式进行兼并重组。

房企融资窗口期

2018年末2019年初,房企融资迎来一个相对宽松的时期。

华泰证券报告认为,此次降准是2016年以来的首次全面降准,将为房地产行业带来供给和需求的改善。

2019年1月,房企扎堆发债融资引人注目,行业似乎又回到了好年景。

据中原地产统计,截至1月16日,房企融资数据延续去年年末趋势,总共融资已超40多起,额度已过千亿。其中大多数将被房企用于借新还旧。

如1月23日,中粮置业2019年公开发行公司债券,第一期总额23.6亿元,第二期7亿元,票面年利率分别为3.94%、4.10%;24日,上海世茂公告,拟发行20亿元公司债券,票面利率询价区间为4.3%-5.8%,期限至2021年。

去年公司债发行中止的富力也重新发债。1月21日,广州富力地产公告称,已完成发行2019年度第二期超短期融资券,发行总额13亿元,发行利率为5.28%。

对此,上海资深房地产评论员宋会雍预测,2019年房企融资会在规模上继续放大。“目前,房企融资的需求还是非常之大,会超过前两年的规模。这是因为,除了借新还旧压力之外,房企在今年发展的盘子也更大,需要更多的资金支持。”

不过,宋会雍指出,从资金去向来讲,(货币宽松政策对房地产)的影响并没有明显表现出来,有待进一步观察。

他指出,若之后2、3月份出现了企业拿地更加积极的情况,那就能够体现出资金流向房地产,但现在的形势仍旧保守,没有放开的苗头。

海通证券分析师姜超也认为,融资难以大幅放松,未来地产债风险仍难降低。今年地产行业迎来更为严峻的债务到期高峰期,再融资压力仍大,针对房地产行业的融资政策会有一定放松,但难以大幅放松。比如债券发行审批上还可能会提速,但是想要像2015-2016年那样实现大规模净融资的可能性非常小。

同时,非标融资的难度在增大,影子银行监管趋严、非标萎缩的大趋势并未改变。

宋会雍也表达了类似的观点,在他看来,房企公司债并不一定会受到投资者的追捧。

“房地产行业并没有形成一个良性发展的循环。当企业自身的造血能力强、项目价格卖得好、不需要外债来补血支持时,才会形成良好的效应。”宋会雍认为,在当前的行业形势下,房企的融资成本难以大幅下降。

融资分化加剧

过去的一个月,房企融资稍显宽松,但这并不意味着所有的房企都能够顺利融资。分析近期房企融资的金额和利率,不难发现融资正在分化,马太效应显现。

1月24日晚间,中海地产宣布,与20家银行组成的银团签订300亿港元五年期定期贷款,创下公司融资金额记录。

此前一天,中海还宣布发行了2019年第一期公司债券,发行规模不超过35亿元,两个品种的票面利率分别为3.47%和3.75%,利率水平之低令人艳羡。

国泰君安证券报告认为,像中海地产、万科、保利等信誉良好的地产龙头将在2019年有更好表现,从而获得更高的盈利能力,也就能够更多优惠的融资额度和融资成本。

不过,并不是所有的龙头房企都有如此待遇。在2018年曾发行利率高达13.75%的美元票据的恒大,也在1月23日增发了3期合计30亿美元优先票据,利率分别为7%、6.25%和8.25%,并与此前票据合并。

中小房企整体的融资成本会更高。1月10日,明发集团以15%的利率,发行了2亿美元的美元债,期限1年;1月11日,力高集团发行了2.5亿美元的优先票据,利率为13.5%,2020年到期。

券商人士透露,公司债的发债门槛已经较2015、2016年提高,2016年10月针对房地产业公司债的分类监管方案中,关注类企业发债将受到进一步严格审核,风险类企业原则上不予通过。

海通证券对2017年年初地产存续债发行人进行了筛选,在257个发行人中有103家不符合公司债基础指标,只有105家发债不受影响,其他受限的企业发债难度依然存在,可能出现结构性的融资困难。

姜超认为,应该规避在2016年房地产小周期的高位借助高杠杆激进拿地的房企、短期债务占比较高的企业和融资渠道不畅、不符合房企债发行标准的房企,他们的风险更大。

申万宏源证券报告显示,开发贷单月增速在2018年12月单月由正转负,销售回款快速回落,整体融资环境再收紧,行业资金面压力上行,将带来行业内部整合的投资机会。

宋会雍也认为,2019年房企之间的兼并重组会愈演愈烈,“这是市场在成熟过程中,必须要经历的。”

在他看来,中小企业的市场机会在2019年将会继续缩小,实力强大的房企在开发贷及发债端仍有灵活性,会有更多的收并购机会。

1月22日,融创中国以125亿元,收购泛海控股京沪项目;而刚卖地的泛海建设也紧接着在23日被深交所披露,拟发50亿公司债。标普称,泛海有超过500亿元的债务在12个月内到期。

宋会雍表示,房企间的兼并重组将以多样的形式出现。比如说,有的项目中小企业会与大型企业进行合作,“当下,中小房企与大型房企之间的合作也正是基于这一点,他们无力独自拿下一个项目,只能选择去合作。”

而这样的合作发展的最终结果便是,中小房企的逐步退出。当市场周期走完、换仓结束、合作机会减少,这些中小企业会寻找新的资金去向,进而逐渐退出房地产行业。

本报记者 张晓玲 实 习 生 陈靓 广州、深圳报道

正文已结束,您可以按alt+4进行评论