南京地王闲置六年成停车场 4亿拿下如今仅值3.6亿

7月11日,在江苏省常州市召开的全国土地利用动态巡查会议上,国土资源部副部长胡存智强调,清查闲置土地将是国土资源部下半年的一项重点工作。此外,会议还透露,目前国土部已经选择了存在违规囤地和捂地的地块284宗,一旦查出情况属实,将严格按照相关规定处置。而作为土地闲置问题比较典型的城市之一,南京存在多幅地王闲置的现象。

其中,新城地产(900950,SH)在2007年获得的位于南京市鼓楼区湖北路51号的G29地块,如今已经沦为停车场。蹊跷的是这块当年以4.05亿元获取的地块,在闲置六年后,截至去年底,账面价值却只有3.6亿元。为此,《每日经济新闻》记者向新城地产董事会秘书处和投资者关系部发出采访邮件,但截稿时未获回应。

地王成为停车场

地王诞生之初,受到了诸多追捧,然而由于拿地价格过高,却往往成为开发商的烫手山芋,如今位于南京鼓楼区湖北路51号地块,已成为新城地产不折不扣的烫手山芋。

公开信息显示,在2007年5月30日的土地拍卖会上,NO.2007G29地块由于地处南京城中核心区域,受到了诸多房企的争抢,经过59轮的厮杀,新城地产子公司南京新城创置最后以4.05亿元竞得地块,溢价率高达84.1%,楼面价高达11164元/平方米,该地块也成为2007年南京的商业地王。

据了解,该地块实际出让面积11627.4平方米,最大容积率3.12,建筑体量36276平方米,单层面积6046平方米,建筑高度不超过33米,实际楼高在6层左右。

对于该地块的价值,南京地产行业人士孙经理对 《每日经济新闻》记者表示,“鼓楼区是南京市的中心,而该地块又在鼓楼区核心地段,所以这幅地块的价值不言而喻,周围的房价大都在3万元以上,所以地块的利润空间还是很大。”

那么这块6年前的地王,如今开发得如何?7月25日下午,记者前往该地块现场了解情况。然而记者在现场看到,地块目前已被巨大的广告牌围住,原有的建筑物大都已经拆迁完毕,地块上停放了大量车辆。“好几年前就改为停车场了。”负责停车场收费的师傅对 《每日经济新闻》记者说。

对于该地块的闲置,南京鼓楼区相关部门在去年接受媒体采访时称,地块拆迁的缘故,使得地块一直未能开工,“今年年底肯定拆迁完毕,街道已做过动员会,区里面也下达了命令。”南京新城创置给出了同样的解释,该公司营销部经理陈卫平表示,“地块一直未开工,政府拆迁不彻底是主要原因,但也有其他因素导致。”

根据去年颁布的 《闲置土地处罚办法》,如果是土地原因导致地块闲置的,开发商可申请无条件申请置换土地。“根据规定,这幅地块满足闲置土地的条件,属于闲置土地范畴,开发商在拿地之后两年内没有开工建设,经过批准之后可以无偿收回土地。”南京房地产行业一位业内人士对记者说。对此,陈卫平则明确表示,新城暂不会考虑置换土地或与政府协商退地,“项目肯定会做,至于何时开工,做成怎样的物业,现在还没定”。

该地块为何闲置至今,又为何不根据规定无偿收回?记者7月26日致电南京国土局,但并未得到回复。

土地价值蹊跷/

尽管上述地块出让价在2007年已经达到4.05亿元,但在新城地产子公司江苏新城房产股份有限公司2012年年报中显示,该地块的账面价值仅3.6亿元。值得指出的是,这一价值还是历年增加投入的结果。而成交当年年底(2007年12月31日),上述地块的账面价值更只有3.37亿元。

是什么原因导致土地的账面价值低于出让价?一位会计师透露,房地产项目的账面价值,往往显示公司在这一地块的实际投入。

事实上,经过多年的闲置,上述地块及周边土地的市场估值已经大幅上升。根据新城地产去年11月发布的招股说明书中附带的戴德梁行估价报告,截至去年8月31日,上述地块的价值已经达到5.96亿元。

与上述地块同处于鼓楼区的新街口铁管巷地王,在2004年1月15日被全日通和卫中实业以5.45亿元联合竞得,其中A地块楼面地价高达31455元/平方米,成为南京“单价地王”。

在铁管巷地王此后闲置的9年时间里,地块经过4次转手之后,当前持有人为凤凰股份(600716,SH),据业内人士估算,该地价已由5.45亿元上涨到22亿元,上涨了16亿元。

在这样的背景下,湖北路地块的账面价值低于土地出让金,格外引人关注,有投资者就质疑其土地出让金未付清。

不过,根据戴德梁行的估价报告,新城方面展示的法律材料显示该地块土地出让金已付清。

值得关注的是,在业内人士看来,不计体块结构和租金实现的程度,该地块所建项目将至少需要15年的投资回报。

“这幅地块的定位上,是延续周边湖南路狮子桥的商业定位,还是建设成购物商场的模式,都需要开发商综合考虑。”南京地产行业人士张辉对《每日经济新闻》记者说,“目前同处于该区域的大型商场盈利情况都很一般,如果延续狮子桥的定位,必定难以和狮子桥竞争,所以该地块想要收回成本,需要很长时间。”

按照企业上市规定,企业上市之初,应把旗下所涉及的资产实际情况予以统一公布。然而新城地产在上市之初,并未将上述地块的闲置情况,披露给投资者。证券行业分析师刘奇对《每日经济新闻》记者说,“如果没有披露,那么就涉嫌隐瞒其中的风险,属于违规行为。”

值得注意的是,新城地产于去年在港申请IPO时曾披露其经营可能遇到的多重风险,其中就提到可能因为土地长期不开发闲置而被没收的风险,并详细披露其于去年5月收购的一幅土地,可能因为闲置而受到处罚。

但对南京湖北路地块连续六年未开发,长期闲置的现象,却完全没有披露。而据业内人士透露,按照港股上市的规定,上述闲置土地带来的风险,应该详尽披露。

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[责任编辑:wyqiqihe]

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