“租售同权”之下的楼市纷争,揭秘国内外租金收益回报比

7月,住建部、国家发改委等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,首批开展住房租赁试点。

截至目前,已有过半试点城市的政策陆续发布,加上北京、上海、深圳的住房新政,租房市场的改革号角已经吹响。

“租售同权”之下的楼市纷争,揭秘国内外租金收益回报比

“租售同权”,“权”成热点

“租售同权”引起了全国人民的关注,大家的关注点当然在“权”上,这个“权”到底是什么权利?

文件原文称:“推进部门间信息共享,承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证,享受相关公共服务。”

我国城镇居民基本公共服务包括:

“公共教育、劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障等八个领域的81个项目”。

其中,“公共教育”位列首位。在优质教育资源稀缺的大环境下,公共教育也成为附加在产权房上最关键的公共服务。

以至于全国首次提出“租售同权”的城市——广州市政府在《加快发展住房租赁市场工作方案》具体措施的第一条即是“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。”并且,这一措施的责任部门直接由市教育局牵头。

由此可见,尽管“租售同权”的“权”是指享受基本公共服务的各项权利,但相对于其他公共服务,子女教育权无疑是购房群体最为关注的“权利”,这也是购房者与租房者差异最大的权利。

政策实行,对谁影响最大?

“租售同权”将带来的影响是,大家的目光逐渐从房价多少,转移到了租金多少,尤其是学区房的租金状况。这对于不同的角色,有着不同的影响。

1

刚需购房者——要不要学区房?

对于刚需购房者来说,如果不考虑学区房,此政策基本影响不到房价。而对于学区房,如果“租售同权”,彻底贯彻执行的话,学区房中“学票”的溢价会降低,学区房将更贴近普通住宅价格。

2

租房者——要不要“租售同权”

这就说到了租房需求,租房若能入读好学校,必造成租金暴涨,学区房价格只会更高。学区房背后不只是房产,还有极度稀缺的教育资源,因此学区房附近的租金从5000涨到3万都有可能。同时不得不承认的是,无论“租售同权”政策如何发展,势必会引起相关部门及广大住房需求者对于租房的重视,必将带来市场的规范与租房者更多权益的保障,将更利于租房市场的发展。

3

投资者——“租售同权”下投资看租金

从投资的角度来看,即使租售同权时代到来,也并不意味着学区房的末日。对于投资者来说,以前投资房地产的是房价涨幅,但随着近阶段各大城市“限购”、“限贷”等政策施行,房价走势不稳定,再加上二手房交易困难增加等因素影响,未来调控之下房地产投资收益可能就要看房租了。目前,国际上比较通行的衡量楼市投资价值的指标就是租金回报率。

从投资回报的角度来看,目前国内的房租回报率其实处于很低的水平,大概在2%、3%左右,主要通过房价上涨来体现价值。

“租售同权”之下的楼市纷争,揭秘国内外租金收益回报比

(中国部分城市租金收益率 图片来源:智谷趋势)

一般而言,我们把净租金回报率在4%左右视为高回报。中国城市的租金回报率普遍较低,背后一方面是因为房价较高,另一方面是租金水平与国外比较低。

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全球都在租房,对中国也是趋势

高房价是国际大都市的共同特点。以纽约和华盛顿为例,一间公寓房的月租金通常在1000美元以上,并且每年以5%至10%的幅度上涨。对于毕业不久的年轻人来说是不小的开支。

2008年金融危机后,美国住房市场经历了重构,“千禧一代”更倾向租房。

更重要的是,与中国不同,美国的住房制度和“租售同权”可以让人们不把买房当成一件大事。

有统计数据显示,2014年,美国18岁至34岁的人租房率高达71.6%。同时,大城市的租房市场也得到了充分发展,纽约的整体租房率达到了56.9%。这是因为美国具有较完善的租房体系和法律法规,也因为美国人不需要考虑一些中国丈母娘担心的户口、孩子上学等问题。所以租房与买方对年轻人的生活没有什么影响。

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(全球主要城市租金收益率)

不止美国,西方国家的年轻人几乎都以租房为主要的生活方式。这也使得无论大小城市,租金收益都是一笔不小的收入。从投资的角度来看,某些城市的租金回报率可以达到7%—8%,例如英国的曼彻斯特,这个数字足以秒杀市面上绝大多数的理财方式。

而中国的“租售同权”在实行后,中国的年轻人也将朝着租房这个方向前进。

有迹象表明,年轻一代的买房年龄正在推迟。拿北京举例,首次购房人群年龄已经从2013年的30岁推迟到2016年的34岁。而2010年到2016年,30岁至50岁的租赁人口占比从原本的11%升至47%。无论是迫于房价压力,抑或是对于租房有更高程度的接受,在以“租售同权”为先锋的催化剂的催化下,租房将成为未来更多中国年轻人的生活方式。

未来将有越来越多的投资者,想到自己手里的房产时,不是在考虑房价明年涨多少,而是面对进账的租金收益心满意足。

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