揭秘王健林为何借296亿给孙宏斌收购自己

2017年7月11日,融创中国(1918.hk)就631.7亿元并购万达13家文旅城和76间酒店之事宜,发布详细公告。

公告详解了此次交易的资产对价、并购流程和付款方式,其中13家万达文旅城净值334.5亿元,交易对价295.75亿元。这相当于万达出售13家文旅城的溢价仅1.19倍,而76间酒店的账面净值与融创的交易对价等同,无任何溢价。

融创之所以愿意收购万达76间并不算优质的酒店资产,同样是此次并购值得关注的问题。一位接近此次交易的知情人士表示,“王健林(万达董事长)不可能只卖掉优质资产。这次交易的核心是,王健林把酒店和文旅城一并打包卖给融创。”

另外,融创付给万达的第四笔款项——296亿元(与融创并购万达13家文旅城的对价相等),系由万达一方提供。对此,接近此次交易的知情人士透露,不管是王健林还是孙宏斌,都想做成这笔并购,“王健林想卖,孙宏斌想买,但孙宏斌需要资金支持,因此王健林答应提供贷款。”

揭秘王健林为何借296亿给孙宏斌收购自己

万达为何愿贷如此巨额给融创?一位知情人士透露,交易双方都比较厚道,不管是王健林还是孙宏斌,都想做成这笔并购,“王健林想卖,孙宏斌想买,但孙宏斌需要资金支持,因此王健林答应提供贷款。”

融创为何要买不赚钱的酒店?三年前,当融创并购绿城时,融创便把绿城酒店资产即被当做资金沉淀大户,建议剥离处置。腾讯财经获悉,此次76间万达酒店同样存在出售或引入投资方等资产调整的可能性,以便为融创注入现金流。

万达为何将资产售予融创,而非万科?分析人士指出,“万达曾经也是比肩万科、恒大的一线房企,将资产卖给他们,未免心有不甘。”

待该笔收购彻底敲定,融创的土地储备将超越万科,达到1亿平方米。中国排名前五房企的销售规模格局,有望因此次并购发生改变。

截止7月11日上午港股收盘,融创中国(1918.hk)16.34港元每股,涨幅10.41%。

一 、万达为何提供296亿贷款予融创

融创公告显示,这631.7亿元的并购款,将分作四笔支付。

第一笔25亿元于昨日,即7月10日,融创与万达签署框架协议时已经支付完成;

第二笔支付将发生在7月31日或之前,融创在完成对收购标的尽职调查并与万达签署正式并购协议后,再行支付126.34亿元;

第三笔支付将发生在万达将标的权益完全转移给融创,且融创就就此次并购获股东大会通过之后90日内,支付款项为335.95亿元;

最后一笔支付最值得关注:融创公告显示,在万达收到第三笔款项5个工作日后,通过指定银行向融创发放一笔296亿元的贷款,期限三年,利率为银行三年期贷款基准利率。融创在收到这笔贷款2日内,向万达支付余款295.75亿元。这笔贷款与万达13家文旅城的交易对价等同。

腾讯财经获悉,上述296亿元贷款系委托贷款,资金由万达提供,银行仅充当贷款通道。

万达为何愿贷如此巨额给融创,助后者完成收购?

一位接近此次交易的知情人士透露,交易双方都比较厚道,不管是王健林还是孙宏斌,都想做成这笔并购,“王健林想卖,孙宏斌想买,但孙宏斌需要资金支持,因此王健林答应提供贷款。”

对于外界推测此笔贷款可能是明债实股的说法,这位知情人士予以否认,“没有那么多阴谋论,(万达)给钱,(融创)哪儿有不要的道理?”

融创董事局主席孙宏斌对外表示,交易涉及资金完全来自融创自有资金,截止2017年6月30日,公司账上还有900多亿元现金。

腾讯财经梳理融创2016年年报发现,截止2016年12月31日,融创公司账面现金约698亿元,除却178亿元的受限资金之外,融创可由自由支配的现金约520亿元。不过,520亿元非受限资金当中,仅46亿元来自经营业务收入,其他近400亿元归因于借贷收入。

加之融创向万达借款296亿元不难发现,借贷是支撑融创账面现金数字以及此次大手笔收购的关键要素之一。

截止2016年年底,融创的净资产负债率达到121%。

接近融创的消息人士回应,融创的资金链目前安全,“比如说,融创今年6月的单月合同销售额已经达到285.4亿元,现金流还是有保障的。”

二、融创为何要买不赚钱的酒店

此次并购的标的当中,13家万达文旅城标91%的权益资产净值系248.83亿元,交易对价系295.75亿元,溢价46.92亿元。

融创公告显示,13家万达文旅城总建筑面积约5897万平方米,可售面积达到4973万平方米,占总建筑面积的84%。以楼面价计算,融创此次收购的每平方米楼面价系5947元。

融创通过此次收购增加的土地储备,逼近其去年一年新增的5394万平方米。

关键还在于,这13家万达文旅城大多位于青岛、重庆、成都、济南、昆明、海口等核心二线城市。随着2016年房价地价暴涨,房企在上述城市拿地成本已经畸高。

融创并购的万达76间酒店,截止2017年7月30日,资产净值335.95亿元。融创付出的交易对价同系335.95亿元,并无溢价。

经济观察报对此认为,大量持有酒店并非开发商的主流选择,“酒店资产沉淀资金大,周转慢,经营上由于国际管理品牌的强势也通常没有太大想象力。近些年随着酒店业行情变差,现金流状况每况愈下,融资功能也就没那么强了,市场上多的是抛售酒店资产的消息。”

上述接近此次交易的知情人士表示,融创同样清楚76间酒店并非优质资产,“可以把酒店资产,理解成融创631.7亿元并购的溢价部分。13家万达文旅城的确是优质资产,出售给融创的土地价格也非常低。不过,王健林不可能只卖掉优质资产。这次交易的核心是,王健林把酒店和文旅城一并打包卖给融创。”

三年前,当融创并购绿城时,融创便把绿城酒店资产即被当做资金沉淀大户,建议剥离处置。腾讯财经获悉,此次76间万达酒店同样存在出售或引入投资方等资产调整的可能性,以便为融创注入现金流。

融创公告显示,13家万达文旅城和76间万达酒店仍有万达经营管理,融创将派驻财务经理,并负责物业的销售工作。而负责销售的物业项目部,将由融创派驻项目经理、财务人员和成本人员。

此外,13家万达文旅城的管理成本由融创旗下一方承担,融创每年向万达支付管理咨询费5000万元,万达的管理期限系20年。这意味着融创每年将向万达支付6.5亿元,连续支付20年,总共约130亿元。

三、万达为何将资产售予融创,而非万科?

万达与融创的此次并购,金额达到631.7亿元。这是中国房地产史上最大规模并购。

据财新网报道,万达之所以出售这两笔资产,一方面是希望降低万达自身的负债率并回笼现金,一方面不希望万达在回归A股时被划入房地产板块,另一方面系万达希望通过此次出售资金彻底转型轻资产。

那么,万达为何将这两笔资产出售给融创,而非售予万科等其他房地产企业?

一位接近王健林的分析人士指出,万达将资产出售给融创,或是王健林的多番权衡之举。

“万达曾经也是比肩万科、恒大的一线房企,将资产卖给他们,未免心有不甘。”这位分析人士指出,“如今万达把这些资产卖给融创,并不丢人。融创已经是销售规模排名国内前7的房企,同时愿承接万达的酒店资产,另外还可推动融创在销售规模上与万科、恒大一比高下。王健林何乐而不为呢?”

万科年报显示,截止2016年年底,按公司权益计算的建筑面积约1892.2万平方米。融创同期的权益土地储备约为4973万平方,系万科同期土地储备的2.6倍左右。

2017年5月份的一次电话会议上,万科方面在回答“今年的拿地计划怎样”时表示,前5个月公司拿地相对于销售要保守一些,如果今年公司新增项目仍小于销售,土地储备进一步下降,对于未来的增长会有影响。

不过,融创并购拿地策略并未放缓。腾讯财经查阅融创上半年公告获悉,其今年上半年通过并购天津星耀五洲等项目,新增可售土地面积约600万平方米。加之此次收购万达系列资产获得的4973万平方米,融创的土地储备超过1亿平方米,对比中国房企排名前三的恒大、碧桂园和万科,该数据仅次于恒大与碧桂园,远超万科。

在土地储备决定房企未来市场规模的当下,上述分析人士调侃道:“王健林这是把孙宏斌送去跟郁亮(万科董事局主席、CEO)就销售规模进行战斗。”

融创在2016年全年录得合同销售金额达到约1506亿元,同比增幅分别高达120%。2017年上半年,融创又录得合同销售额约1100亿元,预计全年销售业绩将超过3000亿元。而去年排名前三的房企恒大、万科、碧桂园,销售规模均突破三千亿元,2017年上半年销售额分别是2409亿元、2727亿元、2842亿元。

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